במאמר זה נסקור את ההיבטים הביטוחים של פרויקטים של התחדשות עירונית המכונים לרוב תמ"א 38.
מה שמאפיין את הפרויקטים הללו הם בניה בסביבה עירונית הממשיכה את שגרת יומה. (כבישים ,הולכי רגל ובניני שכנים הם רק חלק מהסיכונים שיש לקחת בחשבון בעת ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית).
להלן הדגשים העיקריים בעריכת פוליסת ביטוח של התחדשות עירונית
- הפוליסה הרגילה של ביטוח עבודות קבלניות אינה מתאימה לפרויקטים של תמ"א.
- ועד הבית/ היזם/ הקבלן הבונה חייב שתהיה ברשותו /לטובתו ביטוח ספציפי לעבודות הבניה בפרויקט הספציפי.
- בפרויקטים של תמ"א 38/1 המאופיינים בתוספת של קומות על בניין קיים , בד"כ הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין. הסכנה הגדולה ביותר היא קריסת הבניין הקיים.
בפרויקטים אלה יש לפצל את סכומי הביטוח לשניים: סכום אחד הוא שווי הבניין הקיים וסכום נוסף בשווי כלל העבודות (למימוש תוספת הבניה) וזאת על מנת שלא לאפשר לקבלן לשעבד את שווי הבניין הקיים. ועדי בתים ודיירים- שימו לב, אם חו"ח יקרוס הבניין סכום הביטוח על שווי הבניין הקיים יאפשר לכם לבנות את הבניין מחדש. - אסור בשום אופן להסתפק בהרחבה בפוליסה של הקבלן בסעיף "הרחבה של רכוש עליו עובדים" במקום ביטוח למבנה מאחר וקיים (בכל חברות הביטוח) חריג לנזקי טבע, דהיינו אם תהיה לדוגמא בגג עליו עובדים דליפה כתוצאה מגשם ויהיה נזק לרכוש /דירות הדיירים הרי שאז לא יהיה כיסוי. (כנ"ל גם למקרה של רעידת אדמה).
- אסור בשום פנים ואופן שבעבודות תמ"א המבנה יחשב כצד ג' לעבודות הבניה !!! הסיבה לכך היא בכל הפוליסות בכל החברות יש חריג לפיו לא יהיה כיסוי צד ג' לרכוש שניתן היה לבטח במסגרת פרק א של הפוליסה (רכוש).
- שם המבוטח בפוליסה בנוסף לשם היזם/ הקבלן יש להוסיף את שמות הדיירים/שוכרים/בעלי הדירות
- מומלץ להוסיף את הדיירים/שוכרים ל- 3 פרקי הפוליסה .(רכוש, צד ג , חבות מעבידים)מאחר והדיירים/שוכרים לא יכולים להיות צד ג' של עצמם יש להחריג סעיף זה ולהגיע להסכמה עם חברת הביטוח (ניתן לעשות זאת) כך שרכוש הדיירים או הדיירים יחשבו כצד ג במקרה של נזק גוף או נזק לרכוש הדיירים.
- מומלץ מאד לדרוש מהיזם/קבלן אישור על תשלום דמי הביטוח וכן לדרוש מחברת הביטוח התחייבות של מתן הודעה של 60 יום לפחות במקרה של ביטול או צמצום הפוליסה.
- ועדי בתים ודיירים – חשוב מאד שיהיה כיסוי לאובדן דמי שכירות אם בחוזה התמ"א מול הקבלן לא קיבלתם ערבויות בנושא השכירות. יש יתרון בביטוח השכירות בכך שבמימוש הכסף לא תלויים באישור בימ"ש לחילוט הכסף או במצבו הכלכלי של היזם/קבלן. את דמי השכירות יש לחשב לפי תקופת בניה של 24-36 חודשים וחשוב להוסיף בפוליסה שמדובר בדמי שכירות באותו אזור (בו מתבצע הפרויקט) על מנת להמשיך את שגרת החיים מבחינת גני ילדים, בתי ספר וכו'.
- חשוב שהפוליסה הסטנדרטית של הקבלן תהיה ראשונית, דהיינו תופעל לפני הפוליסה של הדיירים.
- על הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38/1 להודיע לחברות הביטוח המבטחות את הדירות שלהם ,בסמוך להתחלת העבודות על כניסת הבניין לעבודות תמ"א וזאת על מנת למנוע דחיית תביעות אם חו"ח ידרשו.
- ועדי בתים/ דיירים- שימו לב שככל שיש ביטוח לדירות הדיירים אין כיסוי בפוליסה לפריצות לתוך דירות הדיירים. (בגלל הימצאותם של פיגומים המאפשרים כניסה קלה)
- כל הקשור לפרויקטים של תמ"א מומלץ שסכומי הביטוח לנזקי צד ג' יהיו לפחות 40 מליון ₪.
- הרחבה חשובה במסגרת צד ג' היא הרחבה לכיסוי רעד והחלשת משען.
בפרויקט של תמ"א 38/1 חופרים ליד העמודים ויסודות הבניין על מנת לחזק את הבניין הקיים ולאפשר לו תוספת תמיכה לתוספת הקומות ותוספת חניות. עבודה זו גורמת לרעידות/ ויברציות וכתוצאה מהחפירות עלול להיגרם נזק לבניינים סמוכים המתאפיין בסדקים .. חשוב לפני תחילת עבודה זו לתעד ולצלם את המבנים הסמוכים (קירות חיצוניים וחדרי מדרגות) על מנת לתעד המבנה טרם עבודות הרעד. מומלץ לקחת חברה שתבצע את הסקר בצורה מקצועית (בעלות לא גבוהה) שתתן במידת הצורך גם חוות דעת לבימ"ש. אין כיסוי להרחבה זו אם לא בוצעו הצילומים/סקר לפני תחילת עבודות החפירה/רעד. (יש להעביר לחברת הביטוח בטרם ביצוע העבודות). - במציאות של ימינו פרק הזמן מהגעת הסכמה בין הדיירים ליזם/קבלן ועד לקבלת היתרי הבניה נמשך שנים, עם זאת היזמים ממהרים להציב שלטים אודות הפרויקט , הרבה לפני קבלת היתרי הבניה. ועדי בתים/דיירים – אל תאפשרו זאת מבלי שיש ביטוח צד ג'.
- לגבי ביטוח חבות מעבידים יש לבטח את כל העובדים באתר, כולל קבלני משנה . ועדי בתים ודייירים שימו לב שחשוב להוסיף בסעיף זה שסעיף זה ישפה את הדיירים ושתהיה התחייבות של חברת הביטוח שהיא מוותרת על תביעת שיבוב כנגדכם.
- ביטוח ל- צ.מ.ה. (ציוד מכני הנדסי). מדובר במחפרים, טרקטורים ומנופים וכד'. חובה שיהיה ביטוח לפחות לצד ג'. קבלנים שימו לב- שהשתתפות עצמית במקרה של תביעה במסגרת פולסה של עבודות תמ"א 38 הוא גבוה לאין שיעור מההשתפות העצמית בביטוח המכונה.
- ביטוח חבות המוצר- מדובר בביטוח שתחילתו עם מסירת הנכס לדיירים כנגד נזקי גוף ורכוש שנובעים מכשל במוצר.( הבניין נחשב למוצר )
